La inversión en promoción inmobiliaria en España alcanzó en 2024 un total de 35.000 millones de euros, según el I Observatorio de la Financiación del Sector Promotor, elaborado por Urbanitae, plataforma española de inversión inmobiliaria, y KPMG, firma global de servicios profesionales.
Del total invertido, entre un 22% y un 24% correspondió a aportaciones de capital, incluyendo tanto el capital propio de los promotores como el equity aportado por financiadores alternativos. El 76%-78% restante procedió de financiación mediante deuda, canalizada a través de bancos e inversores alternativos como family offices, fondos de inversión, gestoras de activos y plataformas de crowdfunding.
Por tipo de inversor, los promotores aportaron entre un 9% y un 11% del volumen total. Los financiadores alternativos representaron entre el 30% y el 32% (unos 11.500 millones de euros), repartidos entre equity (11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este grupo, las plataformas de crowdfunding concentraron entre el 1% y el 3% de la inversión, con una distribución equilibrada entre capital y deuda. La banca mantuvo su posición dominante, con una participación de entre el 56% y el 58% del total.
De cara a 2030, el Observatorio prevé que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros. En ese escenario, los financiadores alternativos podrían alcanzar una cuota de entre el 37% y el 40%, es decir, entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con alrededor de 1.000 millones procedentes del segmento crowd. Esto supondría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo la distancia con la financiación bancaria, que bajaría hasta el 51%-53%.
Estas previsiones reflejan la consolidación de la financiación alternativa como un pilar esencial en el nuevo ciclo inversor del sector promotor, aportando mayor flexibilidad y actuando como puente entre el capital y el crédito tradicional.
Un modelo financiero más resiliente: auge de la financiación alternativa
El I Observatorio subraya que el reparto actual de la financiación en el sector promotor refleja una transformación estructural del entorno financiero y una diversificación creciente de las fuentes de capital. En 2024, la banca mantuvo un papel central, mientras que los promotores, además de sus aportaciones de capital, recurrieron a socios financieros y financiación externa para impulsar nuevos proyectos. Por su parte, los financiadores alternativos consolidaron su presencia como actores cada vez más relevantes, con la financiación crowd ganando un papel incipiente pero significativo.
“Entre los instrumentos más extendidos se encuentran los préstamos puente (bridge loans), los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario, que han mostrado un desarrollo especialmente acelerado desde su introducción en España en 2017”, explica Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae. “En algunos ejercicios han registrado crecimientos anuales superiores al 100%, evidenciando su capacidad para atraer capital y consolidarse como recurso complementario”, añade.
Por su parte, Carlos Cuatrecasas, socio de FS Consulting Strategy en KPMG España, destaca que “aunque su peso sigue siendo reducido frente a la banca, la financiación alternativa ha crecido de forma significativa y continuará haciéndolo. Su papel es especialmente relevante en segmentos donde la banca es menos activa, como la adquisición de suelo, fases iniciales o proyectos de mayor riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”.
En un contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores buscan socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica habitual. Este tipo de inversor —que agrupa family offices, fondos especializados y plataformas de crowdfunding— se ha convertido en una fuente de capital flexible y profesionalizada. Su participación reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplirían los requisitos bancarios puedan madurar hasta acceder a financiación a mayor escala.
Los financiadores alternativos suelen centrarse en proyectos con retornos atractivos, ubicados en zonas de alta demanda estructural o mercados en expansión, condicionando su entrada a que el promotor haya asumido un compromiso mínimo de capital y alcanzado hitos previos como los trámites urbanísticos o estudios técnicos. Este mayor riesgo se traduce en rentabilidades esperadas del 12%-15%, superiores a las de la financiación bancaria.
Un sector en transformación: retos para la oferta de vivienda
El sector promotor español atraviesa una profunda transformación, marcada por la incertidumbre geopolítica, el contexto económico y una demanda de vivienda nueva que supera a la oferta. Este desequilibrio seguirá presionando los precios, con aumentos del 3% anual si no se amplía la oferta y se agilizan los procesos administrativos.
El Observatorio prevé un crecimiento gradual de la actividad promotora hasta 2030, en línea con el aumento de la población y la mejora económica. Se estima que España sumará más de dos millones de habitantes en ese periodo, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, generará un entorno favorable para la promoción inmobiliaria.
No obstante, el informe identifica cuatro grandes retos: los prolongados plazos urbanísticos, que en algunos casos superan los 24 meses; el encarecimiento de los materiales de construcción; la escasez de mano de obra cualificada y las crecientes exigencias normativas. A ello se suma la baja producción de vivienda asequible y social, que en 2024 representaba solo el 3,3% del parque residencial, frente al 8% de media europea. El estudio llama a una mayor coordinación interadministrativa para mejorar el acceso a vivienda asequible.
Estas tensiones presionan los precios y afectan a la rentabilidad de los proyectos, con un margen medio del 15% sobre los ingresos de venta, aunque con variaciones significativas según la tipología del proyecto.
La financiación promotora en Europa y Estados Unidos
El informe incluye también un análisis internacional que muestra que los mercados anglosajones lideran la diversificación del capital. En Reino Unido, la financiación alternativa representa ya el 40% del total, mientras que en Estados Unidos alcanza el 50%.
En cambio, en Europa continental y especialmente en España, la banca sigue dominando, aunque los fondos de deuda y vehículos alternativos están ganando protagonismo y configurando un panorama más equilibrado y competitivo.
Urbanitae y KPMG: una alianza con vocación de continuidad
El I Observatorio de la Financiación del Sector Promotor es una iniciativa conjunta de Urbanitae y KPMG que busca ofrecer una visión integral y rigurosa de la evolución de la financiación promotora, identificar tendencias y fomentar el diálogo entre promotores, financiadores e instituciones.
Esta primera edición, elaborada a partir de encuestas a promotores, entidades financieras y fondos de inversión, así como de entrevistas en profundidad con representantes de Urbanitae, Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate y RTV, aspira a consolidarse como una herramienta de referencia para el análisis del capital y el futuro del mercado promotor español.
El Observatorio se presentó en la Torre de Cristal de Madrid, en un evento que contó con la participación de Diego Bestard (Urbanitae), Carlos Cuatrecasas y Eduardo Baranda (KPMG), Francisco Javier Piñeiro (Banco Santander), Ignacio Marqués del Pecho (Arcano), Asier Uriarte (FS Capital), Javier Redondo (Onate) y Pau Ramon (RTV).
