¿Cuántas personas de su entorno buscan vivienda? ¿Más que hace 3 o 4 años? Cada lector sacará su propia conclusión, pero los datos ayudan a explicar qué está pasando con la vivienda, con sus precios y con la escasez que existe.
En el año 2025, en España se vendieron 715 mil viviendas. Se trata de 11,5% más que en 2024, según los datos del INE. En paralelo, el pasado año se superaron las 500.000 hipotecas. Dicho de otro modo: en un escenario marcado por la escasez de vivienda, las compraventas siguen al alza.
En ese contexto, los precios se han elevado un 6,85% en el último año, según las cifras del Portal Estadístico del Notariado. Viviendas hay, y se venden, pero la subida de precios indica que no son suficientes. Atendiendo a las cifras de población, España ganó 2 millones de habitantes entre mediados de 2022 y finales de 2025, hasta alcanzar los 49,4 millones.
Por otro lado, como señala a este medio el economista José María O'Kean, "hay una fuerte presión en determinadas ciudades por los apartamentos turísticos y por la concentración de población cualificada". Los datos del Notariado confirman esa interpretación: en la provincia de Madrid los precios se elevaron por encima de la media, un 12,8%, mientras que en la de Ciudad Real se alzaron un 7,8%.
En el municipio de Madrid se percibe esto de manera más clara: los precios se elevaron un 15%, que se acumula al 10% de 2024. Esto se refleja en el importe medio de compraventa, que en España se sitúa en 212.771 euros, frente a Madrid, donde casi se duplica, alcanzando los 440.097 euros. Esta diferencia refleja la mayor demanda y el valor más elevado de la vivienda en la capital, donde los precios suben con fuerza y el acceso a la vivienda resulta más complicado para muchos compradores.
“No estamos en un momento en el que haya que comprar vivienda salvo que sea una auténtica oportunidad; los precios no se van a corregir pronto”, Antonio Pedraza
En cuanto al tipo de vivienda, la mayoría de las operaciones en ambos casos corresponden a viviendas de segunda mano: un 91,29% en España y un 94,61% en Madrid. La vivienda nueva representa solo una pequeña parte del mercado, especialmente en Madrid, con apenas un 5,39%. Esta escasez de vivienda nueva limita la oferta y contribuye a la presión sobre los precios, intensificando la competencia entre compradores en una ciudad donde los precios ya son significativamente más altos que la media nacional.
Según Antonio Pedraza, del Consejo General de Economistas, "el ritmo de construcción sigue siendo insuficiente y la oferta no alcanza para sostener una demanda muy elevada".
Los expertos consultados explican que ese incremento de la demanda se sostiene tanto en el incremento de la población como en la creación de nuevos hogares, así como de una cierta cantidad de ahorro acumulada tras la pandemia. O'Kean indica que "los jóvenes quieren independizarse y también hay familias que buscan viviendas más grandes".
El economista Santiago Niño Becerra, por su parte, cree que también influye la retirada de las viviendas en alquiler, lo que ha empujado a los inquilinos a la compra. "Muchos propietarios están retirando viviendas que antes alquilaban debido a los problemas existentes" y ahonda: "Si la protección del propietario frente a un inquilino que no paga no es suficiente, el propietario medio tiene medio".
Pedraza, por su parte, señala a otra cuestión que también influye en la demanda: "Está sostenida por rentas altas, inversores y compradores extranjeras que adquieren muchas viviendas al contado". Los datos del Notariado confirman ese análisis, dado que en 2025 el 20% de las compraventas las hicieron los extranjeros, con especial protagonismo de los británicos, marroquíes, italianos y alemanes, entre otros.
Contrasta este dato con el de la capital de España, donde podría esperarse un peso elevado de los compradores extranjeros. En dicha ciudad, en Madrid, los compradores extranjeros representaron el 14,4%, frente a ese 20% del conjunto del país.
No ocurre lo mismo con la naturaleza de los compradores. En Madrid, las sociedades totalizaron el 18,5% de las compraventas, mientras que en el conjunto de España esa variable no supera el 11%.
Antonio Pedraza, al contrario que O'Kean, no cree que las viviendas turísticas estén entre las causas principales del problema. En su opinión, dichas viviendas no rivalizan con las casas que utilizan los locales para habitar. No obstante, los ciudadanos sí que están empezando a elegir la periferia de las ciudades, bien por precios, bien porque cuentan con comodidades que no existen en el centro.
Ese punto lo aborda O'Kean, quien, de cara a este año, hace su vaticinio: "Los precios se irán ajustando, pero seguirán altos porque todo el mundo quiere vivir en el centro de las grandes ciudades". La cuestión es hasta qué punto la demanda podrá afrontar subidas de precio de doble dígito.
El portavoz del Consejo General de Economistas lamenta que, "sin un contrato fijo, es prácticamente imposible acceder a una hipoteca y eso expulsa a las rentas medias y bajas del mercado". Dicho de otra forma, la demanda se acabará resintiendo si los precios no se moderan. Y lanza una recomendación: "No estamos en un momento en el que haya que comprar vivienda salvo que sea una auténtica oportunidad; los precios no se van a corregir pronto".
Ese es el sentir general y, en el caso de Niño Becerra, la visión es que "estamos ante un escenario en el que habrá que tomar medidas drásticas". "Hace falta suelo y, sobre todo, voluntad política", dado que se requiere actuar en diferentes frentes. Empezando por el último punto, existen soluciones como sería la construcción de vivienda protegida o de alquiler asequible que requerirían la movilización de unos recursos que la administración no tiene.
“Estamos ante un escenario en el que habrá que tomar medidas drásticas. Hace falta suelo y, sobre todo, voluntad política”,
Santiago Niño Becerra
Valga el ejemplo que cita Niño Becerra, el de la promesa de Salvador Illa a su llegada a la Generalitat: 50.000 viviendas más en Cataluña al final de su legislatura. El matiz que añade el economista está en si esas viviendas son realmente públicas o si requieren la colaboración privada. Este último punto significa que el periodo de protección de las viviendas es menor o que las condiciones para los inquilinos sean menos interesantes.
Tanto José María O'Kean como Antonio Pedraza coinciden en que "la oferta no puede responder a corto plazo; construir vivienda lleva tiempo y los permisos ralentizan mucho el proceso", en palabras del primero. El segundo añade que "el ritmo de construcción sigue siendo insuiciente y la oferta no alcanza para sostener una demanda muy elevada".
SOLUCIONES: LEGISLACIÓN, CONSTRUIR Y APOYO AL ALQUILER
Por otro lado, existe una alternativa que es la industrialización del sector, con viviendas tipo contenedor e incluso la impresión de edificios, en una alternativa que es "más rápida y barata" que la tradicional.
Otro de los focos es movilizar la vivienda vacía. Según los cálculos que cita este economista, existen entre 1,3 y 2,3 millones de viviendas vacías en nuestro país. Por tanto, aunque su movilización no solucione el problema por sí misma, sí puede ser otra de las palancas que ayuden a hacerlo.
“Hay una fuerte presión en determinadas ciudades por los apartamentos turísticos y por la concentración de población cualificada”,
José María O’Kean
Con todo, advierte de que esas cifras no necesariamente refieren a viviendas vacías en los lugares donde existe una alta demanda, es decir, que dichas viviendas no se encuentran en Madrid, Barcelona, la costa y el resto de ubicaciones donde se están produciendo estas tensiones.
Además, Niño Becerra recuerda que "hoy por hoy no existen mecanismos legales efectivos para obligar a los propietarios a incorporar su vivienda al mercado". Es en ese contexto en el que cobra sentido la idea de llevar a cabo "medidas drásticas". "Que las viviendas se alquilen a la administración, gestionadas por esta y destinadas a alquiler social. Es una idea fuerte, sí, pero la situación también lo es", recuerda el economista.
Un plan como este podría dibujarse a través de medidas de tipo fiscal, como recargos o bien incentivos. Niño Becerra comenta que "mantener una libertad absoluta de mercado solo funciona cuando hay suficiente oferta y demanda, y ahora mismo no es el caso".
¿QUÉ ESPERAR EN 2026?
Con este escenario, hay algunas notas positivas, si bien la pregunta es si 2025, marcado por el incremento veloz de los precios, vendrá seguido de una imposibilidad de acceder a la vivienda, tanto por la escasez de la demanda como por la incapacidad de los hogares para conseguir el dinero necesario para afrontar la compra.
Pedraza considera que "el problema de la vivienda no se va a resolver en cuatro o cinco años; no somos optimistas a corto plazo". Para ello, según la opinión de Niño Becerra, se necesita empezar a "adoptar medidas regulatorias".
Con todo, O'Kean descarta "que estemos ante una burbuja". El experto explica que la anterior burbuja fue financiera, mientras que en este momento "quienes compran no están asumiendo riesgos extremos".
Por otro lado, el mercado hipotecario continúa al alza, aunque diferentes entidades financieras advirtieron a finales de año de que sus tipos podrían moderarse, en un contexto en el que parecen descartadas nuevas rebajas por parte de los bancos centrales. Los últimos datos disponibles, de noviembre, reflejan una ligera subida hasta el 2,97%, por encima del 2,81% del mes anterior, marcando así su nivel más alto desde junio (2,99%). Estos reajustes en los tipos, sumados a la subida de los precios, apuntan a un impacto en la demanda, especialmente en las capas sociales con ingresos medios.
