RPE Iberia: “Las oficinas vuelven a estar entre los objetivos los fondos”
El mercado inmobiliario, tradicional motor de generación de riqueza en España, vive un momento incierto y no es ajeno a las tensiones geopolíticas. En este contexto, Capital analiza la “metamorfosis” del ladrillo nacional desde la óptica de la inversión con Vanessa Gevers, directora de RPE Real Estate Investment Iberia.
Este escenario incierto, marcado por la guerra y la volatilidad, ¿qué impacto tendrá en la inversión inmobiliaria?
La liquidez, en máximos históricos, y la volatilidad e incertidumbre está provocando que la atención de los inversores institucionales se centre mayoritariamente en activos defensivos. Entre ellos, el inmobiliario, presionando las rentabilidades a la baja, a pesar incluso de la amenaza de subida de tipos de interés en el horizonte.
Los fondos Core y Core+, aquellos que se centran en inmuebles estabilizados, alquilados a largo plazo, con buenas especificaciones técnicas que no requieren inversión (capex) en el medio plazo, serán los inversores más activos. Técnicamente, la demanda por parte los inversores Value Add se mantendrá, sin embargo, seguirá siendo complejo el underwriting (cobertura) de operaciones.
En cuanto a los sectores, el logístico, residencial y activos alternativos seguirán siendo los activos estrella. Desde que el mercado de alquileres despertara del letargo en el tercer trimestre de 2021, las oficinas vuelven a estar entre los objetivos de inversión de los fondos, aunque serán más selectivos en cuanto a ubicación, especificaciones y situación contractual.
En Madrid, la escasez de producto en el segmento de oficinas ha lastrado el volumen de operaciones de inversión. En un contexto de auge del modelo de trabajo híbrido, ¿realmente hay demanda suficiente en el ámbito corporativo como para que la ciudad necesite nuevos desarrollos de oficinas?
Madrid siempre ha sido una de las plazas más difíciles de torear. El mercado de inversión en oficinas ha sido históricamente muy estrecho, y esto se debe a que la gran mayoría de los propietarios de los inmuebles en el centro ciudad son patrimonialistas y no rotan sus activos. De ahí la gran frustración de los inversores con perfil Core y Core Plus, que no encuentran activos en los que invertir.
Y si a esta situación le sumamos el momento de mercado que estamos atravesando desde hace tres años, con incertidumbre y volatilidad en máximos, la mayoría de los inversores, independientemente del perfil de riesgo y retornos objetivo, se centran en activos en el centro ciudad. El bajo volumen de inversión no se debe, por lo tanto, a la falta de apetito en el sector, sino a la escasez de producto.
La demanda de espacio por parte de las empresas se ha visto obviamente alterada a raíz de la pandemia. Sin embargo, el trabajo híbrido no conlleva automáticamente la reducción de superficie.
Por un lado, porque estamos en un entorno de crecimiento, y se necesitará más espacio, y por otro, porque las empresas se han percatado de la necesidad de proporcionar un espacio de mayor calidad a sus empleados, con menor densidad en cuanto a los puestos de trabajo, más espacio destinado a usos auxiliares y espacios flexibles, con la intención de mejorar su productividad y satisfacción en dichos espacios de trabajo.
Nuestro stock de oficinas está aún lejos de los estándares de calidad de otras ciudades europeas, y dada la escasez de suelo, y un plan urbanístico restrictivo, la oferta futura de calidad está muy contenida dentro de la M-30. Y anticipamos escasez de oferta de calidad suficiente para cubrir la demanda en el medio plazo.
Y en la periferia, donde sí hay suelo disponible, los costes de construcción al alza, y unas rentas de oficinas en niveles similares a los de 10 años atrás, hacen la promoción en ocasiones inviable. Esto provocará que se mantengan crecimientos de renta muy dispares, ciertos inmuebles de clase A alcanzarán niveles de renta por encima de los que vimos en el ciclo anterior, mientras que otros no logren nunca atraer la demanda.
¿Cómo ha cambiado la demanda del inversor con la pandemia? ¿Qué pide hoy que no pedía antes?
Antes del 2020, la sostenibilidad, la reducción de la huella de carbono y la eficiencia energética eran elementos que sumaban, y que se estudiaban en una transacción inmobiliaria como un capítulo adicional. Sin embargo, ahora éstos son factores fundamentales sobre los que pivotan las decisiones de los inversores, que, a su vez, es lo que demandan los ocupantes: certificaciones como Leed y BREEAM, que garanticen que el inmueble cumple con los estándares de ESG, con el consiguiente impacto en costes, además de la cercanía al transporte público.
El segmento logístico ha sido uno de los principales impulsores de la inversión en los últimos meses, ¿cree que ese protagonismo seguirá siendo fuerte?
Sin lugar a dudas el sector de la industria logística será el que viva el mayor cambio estructural y de crecimiento en los próximos años. Los procesos de gestión de suelo lentos en España, sumados al escaso suelo finalista provoca que la oferta logística sea limitada, especialmente en la primera corona de las dos principales ciudades, y ésta no cubre las necesidades de la demanda actual y que está por venir.
Los inversores, por lo tanto, estarán dispuestos a asumir mayor nivel de riesgo, entrando en operaciones que tradicionalmente no hubieran considerado, como compra de activos para rehabilitar, con contratos cortos, forward funding (adelanto de financiación) o forward purchase (contratos de compra de futuros activos), además de la diversificación geográfica.
¿Qué previsiones maneja RPE para el presente ejercicio?
El volumen de inversión del mercado inmobiliario del 2022 superará los 12.000 millones de Euros alcanzados en el 2021, con las grandes carteras de sucursales bancarias y activos alternativos como protagonistas en el primer semestre del año. El sector logístico y el residencial, que atraviesan los mayores cambios estructurales en el mercado de inversión, seguirán siendo los activos más demandados por los inversores, independientemente de la escasez de producto existente.
Y los sectores beneficiados serán las oficinas y el retail, que han demostrado ser más resistentes de lo previsto, ofreciendo además rentabilidades superiores a otros sectores. Y como ejemplo de ello en RPE, sólo en el mes de marzo, hemos asesorado en dos transacciones off-market en estos dos sectores: la compra del centro comercial Torrecárdenas adquirido para Lighthouse por 160 millones de euros y la compra del edificio de oficinas en la calle Condesa de Venadito 1 en Madrid.
