Este martes, el Gobierno publicaba el Índice de Precios de Referencia, un indicador que servirá para valorar el estado de los alquileres en nuestro país. Este indicador parte de la idea de establecer unos límites a los alquileres de las zonas tensionadas, tal y como se planteaba en la Ley de Vivienda, que entró el vigor el pasado 26 de mayo.
Teniendo en cuenta que en las grandes ciudades españolas alquilar una vivienda puede convertirse en todo un reto, el Gobierno quiere sentar las bases para rebajar la burbuja de los alquileres, que sigue sin explotar. Para ello, este índice y su futura aplicación, podrían ser de gran utilidad.
El funcionamiento del Índice de Precios de Referencia
La Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho de la vivienda, conocida como Ley de Vivienda, es una ley aprobada por el gobierno actual que entró en vigor el pasado mes de mayo. Sus objetivos eran evidentes. Los más destacables, serían:
-Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
-Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
-Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
-Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, de forma que se introduzcan unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
Sin embargo, desde su aprobación, ha pasado ya casi un año. Ahora, la publicación del índice permitirá establecer un primer marco orientativo sobre la realidad del mercado de los alquileres en España.
El primer paso para que el índice funcione, es que la comunidad autónoma en cuestión se declare como "zona tensionada", es decir, que dicha región declare que existen lugares donde el precio de los alquileres están afectados por una dinámica de mercado que infla su valor real.
Por el momento, la única región que ha declarado tener zonas tensionadas ha sido Cataluña, que ha indicado que posee 140 municipios con dicho requisito. Lo anecdótico es que este índice no convence al gobierno catalán, que quería aplicar el suyo propio, petición que fue denegada por el Tribunal Constitucional.
Hay que especificar que, para que una zona sea declarada como tensionada, los departamentos de Vivienda autonómicos deberán demostrar que el esfuerzo para pagar el alquiler de dichas zonas supera el 30% de los ingresos de los hogares. Es algo que sucede de forma recurrente en las grandes capitales del país. El único problema, es que la aplicación de este indicador depende exclusivamente de las comunidades autónomas, no del Estado.
Otras regiones, como Navarra y Asturias, han mostrado interés en su aplicación, pero de momento, habrá que esperar. Por otra parte, el País Vasco y Navarra, al tener regímenes fiscales diferentes, no entran dentro de los más de 2,5 millones de arrendadores cuya renta ha sido estudiada por Vivienda, Hacienda, el Catastro, el INE o el Banco de España, para ser incluidos en el sistema creado.
¿Será efectivo el nuevo índice?
Este nuevo sistema ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios de alquiler de viviendas, que sirve, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. Desde este martes, cualquier persona puede consultar el valor "real" establecido por el índice en este enlace, introduciendo los datos manualmente o mediante la referencia catastral de la vivienda.
De acuerdo con la Ley de vivienda, en las zonas tensionadas el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores. También se aplicará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
Este índice afectará a los grandes tenedores de viviendas, denominación que se establece para un propietario que posee diez viviendas o más. Sin embargo, gracias al nuevo índice, cualquier propietario que posea cinco o más viviendas en una zona tensionada, pasará a ser considerado como "gran tenedor".
En este caso, “no solo se tiene en cuenta el contrato anterior, sino también el índice de precios de referencia”. Se aplicará “el menor de los precios, ya sea el anterior de esa vivienda, ya sea el que marca el índice”, según ha explicado David Lucas, secretario de Estado de Vivienda.
Según el propio Lucas, esta medida "posibilita el control de los precios en las zonas tensionadas, para que puedan bajar los precios". En cuanto a la entrada en vigor, se abre un espacio de diez días, en los que la Comunidad que ha declarado esa zona tensionada tendrá que publicar un plan de medidas para rebajar los alquileres en esas zonas, vía políticas de oferta, fiscales o de ayudas.
En cuanto a la efectividad del índice, hay que dejar claro que de momento, será casi nula, porque su impacto solo se dejará sentir en Cataluña, y porque no afecta a los alquileres que ya tienen una renta pactada por contrato. Además, se le podrá aplicar la correspondiente su vida del 3% durante el 2024.
Por tanto, el nuevo índice no podrá aplicarse hasta 2025, cuando será utilizado como referencia, en lugar de la actual actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, establecidos por el IPC. Es entonces cuando se podrá ver si el plan del Gobierno -que quiere establecer esta medida de forma común para todo el Estado- es efectivo y logra rebajar la burbuja de los precios.
Críticas al Gobierno desde Podemos
Mientras Pedro Sánchez reconoce que el acceso a la vivienda es "uno de los principales dramas de los españoles", la tardía aplicación de la nueva referencia ha sido criticada por sus socios de Podemos, especialmente por Ione Belarra.
La secretaria general del partido morado ha cargado contra el presidente en el Congreso, criticando que "se haya tardado casi un año" en establecer el marco para el índice desde que la Ley de vivienda entró en vigor.
Belarra también ha recordado, al hilo de los alquileres, que en 2018 PSOE y Podemos acordaron congelarlos. "¿Van a dejar de arrastrar los pies en materia de vivienda?", ha preguntado la líder morada al presidente en la sesión de control.
En el turno de respuesta, el presidente del Gobierno ha subrayado que la dificultad de la ciudadanía para acceder a la vivienda es una "prioridad" y una "preocupación" de su administración, y por eso se ha puesto en marcha un Ministerio en exclusiva y es el "quinto pilar del Estado del Bienestar".
Además, el presidente ha querido recordar el "importante compromiso presupuestario" en los Presupuestos de 2023, donde se destinaron 3.476 millones de euros a esta materia, frente a los 475 millones de las últimas cuentas públicas del PP.
También ha ensalzado que el Consejo de Ministros del martes acordó destinar 4.000 millones de euros de los fondos europeos a la promoción de 40.000 viviendas de alquiler asequible, así como el compromiso de ampliar el parque público de vivienda, el despliegue del bono autonómico de alquiler joven o el impulso a la rehabilitación energética.
Pero los argumentos no han convencido a Belarra y ha reprochado que en sus primeros 100 días el Gobierno "sólo ha hablado de dos cosas, de la amnistía y ahora también de la corrupción del PSOE".
"España necesita un Gobierno que gobierne, un Gobierno que no esté más preocupado de proteger los intereses del PSOE que de proteger los intereses de la gente", ha denunciado la secretaria general de Podemos.
