Cataluña está planteando una medida inédita en España que, hasta hace poco, parecía intocable: restringir la compra de viviendas con fines especulativos. Esta iniciativa, impulsada por el Govern de Salvador Illa en colaboración con los Comunes, se centra en analizar la viabilidad jurídica de impedir que ciertos actores adquieran inmuebles únicamente como inversión, en especial en aquellas zonas donde los precios del mercado residencial se encuentran más tensionados. La creación de un grupo de trabajo específico tiene como meta presentar un primer informe entre finales de este año y comienzos de 2026, para posteriormente trasladar la propuesta al Parlament y estudiar su plasmación legislativa.
El trasfondo de esta medida es una clara emergencia habitacional. Según los últimos datos de Idealista, en el último año los precios de la vivienda en Cataluña han subido un 7,1 % en el mercado de alquiler y un 9,7 % en la compraventa. Los Comunes han denunciado una situación de "competencia desleal", subrayando que alrededor del 60 % de las operaciones inmobiliarias en España se realizan al contado, muchas veces por fondos de inversión que buscan rentabilidad inmediata, desplazando a las familias que buscan un hogar permanente. Este contexto convierte la propuesta en un intento de equilibrar la balanza y proteger el acceso a la vivienda de la mayoría de la población.
El marco teórico de la iniciativa se sustenta en un informe encargado por el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB) y elaborado por el jurista Pablo Feu, profesor de la Universidad de Barcelona. El documento concluye que la medida es legalmente viable, basándose en la jurisprudencia reciente del Tribunal Constitucional, que permite limitar ciertos derechos ante situaciones excepcionales de riesgo de pérdida del acceso a la vivienda. Según Feu, la restricción no violaría el derecho de propiedad siempre que se aplique de forma proporcionada y delimitada, concentrándose en las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), que incluyen 271 municipios y concentran casi el 90 % de la población catalana. En estas áreas, solo se permitiría la compra de vivienda si el objetivo es el uso habitual y permanente del comprador.
La propuesta incluye además excepciones concretas para garantizar la proporcionalidad y evitar que la norma sea considerada excesiva. Por ejemplo, se permitiría la compra de edificios completos si los inmuebles se destinan al alquiler habitual durante un periodo de entre cinco y siete años, evitando que sean objeto de alquiler vacacional o de temporada. Asimismo, se permitiría la compra de segundas residencias siempre que estén destinadas al uso personal y no a fines especulativos. De esta forma, la medida no pretende prohibir toda inversión, sino regular específicamente la que desestabiliza el mercado residencial.
Janet Sanz, vinculada al impulso de la medida, ha insistido en que no se trata de una idea teórica, sino de una respuesta urgente a la crisis habitacional. Sanz ha señalado que el objetivo es impedir casos en los que un particular o una entidad compra un bloque entero de edificios y desahucia a vecinos para obtener beneficios rápidos. Para ello, el PEMB ya ha iniciado contactos con el Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat y el Ministerio de Vivienda, buscando coordinar la acción administrativa y legislativa.
Legalmente, no sería necesario esperar a una nueva ley estatal. El informe de Feu recuerda que tanto la Generalitat como los ayuntamientos cuentan con competencias urbanísticas para intervenir en el mercado inmobiliario y que medidas similares ya se aplican en países europeos como Dinamarca, Finlandia o Malta, así como en ciudades como Ámsterdam, siempre bajo amparo del derecho comunitario. Esto refuerza la percepción de que Cataluña podría ser pionera en España en restringir la compra especulativa de vivienda para proteger a sus residentes, sin vulnerar la legalidad vigente.
