La escasez de suelo finalista en las grandes ciudades, el encarecimiento de la construcción y la existencia de un amplio parque inmobiliario envejecido están reforzando el atractivo de la rehabilitación y la transformación de activos frente a la obra nueva. Para Simplifika Capital, firma de inversión privada y gestión inmobiliaria especializada en el sector living, la mayor oportunidad de creación de valor en buena parte del mercado urbano español pasa hoy por transformar de forma inteligente edificios existentes y adaptarlos a nuevos usos y demandas.
Esta convicción se refleja en su cartera: aproximadamente el 75% del portfolio de inversiones de Simplifika Capital corresponde a proyectos de rehabilitación, reforma o reconversión. La firma no descarta la obra nueva, de hecho, ha adquirido recientemente suelo para desarrollar dos proyectos hoteleros en Madrid y ejecuta actualmente dos proyectos WIP (work in progress), uno en Barcelona sobre una estructura existente y otro en Madrid; pero su conocimiento, experiencia y track record están claramente orientados a identificar y transformar activos existentes.
Menor coste, plazos más cortos y mayor eficiencia del capital
Aunque el coste por metro cuadrado de una rehabilitación depende del estado estructural del edificio de partida, en términos generales puede resultar inferior al de una promoción de obra nueva. En una reconversión técnicamente favorable, Simplifika Capital estima ahorros del 10%-15% sobre rasante y de hasta el 60%-70% bajo rasante. Al ponderar ambas superficies y evitar una demolición integral, el ahorro total del presupuesto de ejecución por contrata (PEC) puede situarse entre el 20% y el 25%.
A la reducción de costes se suma una ventaja especialmente relevante para el inversor: el tiempo. Una rehabilitación bien planificada suele acortar de forma significativa los plazos de ejecución frente a un desarrollo desde cero, lo que permite adelantar la entrada en explotación y la generación de ingresos y, con ello, mejorar directamente la TIR del proyecto. También se reducen los costes asociados a la demolición y la gestión de residuos y, en determinados casos, es posible conservar una edificabilidad que ya no sería autorizable con el planeamiento urbanístico vigente.
“En un contexto de costes crecientes y exigencias normativas cada vez más estrictas, aprovechar una estructura existente puede cambiar por completo la ecuación económica de un proyecto. No se trata solo de gastar menos: se trata de reducir tiempos, controlar mejor la inversión y poner antes el activo en explotación”, explica Ernesto Villanueva, socio fundador de Simplifika Capital.
Un gran parque obsoleto, pero no todo es transformable
El hecho de que una parte relevante del stock inmobiliario español se construyera antes de 1980 dibuja un amplio universo potencial de activos a actualizar. Sin embargo, Simplifika Capital advierte de que la antigüedad por sí sola no convierte un inmueble en una oportunidad de inversión rentable.
“Nosotros aplicamos un filtro exigente basado en tres condiciones: que la ubicación cuente con generadores de demanda reales para el uso previsto, que la estructura del edificio sea técnicamente viable para su reconversión y que el planeamiento urbanístico lo permita. Ese filtro reduce de forma significativa el universo teórico, pero sigue dejando un mercado muy relevante, especialmente en las grandes capitales, donde coinciden la escasez de suelo y la abundancia de stock obsoleto”, añade Villanueva.
Sostenibilidad y trasvase de capital, otros beneficios
Más allá del impacto económico, reutilizar la estructura de un inmueble evita la huella de carbono derivada de la demolición y del uso de materiales intensivos como el hormigón y el acero, explican desde Simplifika. Se trata de un factor decisivo para la obtención de certificaciones medioambientales, como BREEAM o LEED, que los bancos e inversores institucionales exigen cada vez más para otorgar financiación en condiciones competitivas.
Así, la rehabilitación de activos inmobiliarios ha dejado de ser una opción secundaria para convertirse en el pilar central de las estrategias de inversión más rentables. “En un entorno de mercado exigente, la capacidad técnica para identificar el potencial latente en estructuras obsoletas y transformarlas en productos de alta demanda marca la diferencia entre la simple gestión patrimonial y la verdadera generación de valor añadido”, concluyen desde Simplifika.
Sobre Simplifika Capital
Fundada en 2020 con sede en Madrid, Simplifika Capital es una firma de inversión privada y gestión inmobiliaria especializada en el sector living (coliving, residencial, hospitality y flexible stay). La compañía destaca por su capacidad de creación de oportunidades off-market y su enfoque en la rehabilitación y reposicionamiento de activos urbanos obsoletos para transformarlos en productos inmobiliarios de alta rentabilidad y valor añadido.
