Según datos del Informe de Inversión Hotelera elaborado por Colliers, que asegura que los operadores hoteleros han sido los principales protagonistas desde el lado vendedor, la inversión hotelera en España alcanzó los 3.180 millones de euros en 2021
La inversión hotelera en España alcanzó los 3.180 millones en 2021, tercer mejor registro histórico. La actividad inversora en España se ha reactivado progresivamente a lo largo del año, concentrando el segundo semestre el 65% de la inversión total. Además las operaciones en curso, con volúmenes superiores a los 1.500 millones de euros, hace prever que la tendencia se mantenga durante la primera parte de 2022.
El pasado año se transaccionaron en España un total de 127 hoteles y 22.249 habitaciones frente a los 68 hoteles y 7.228 habitaciones del 2020. Además, se transaccionaron otros 18 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
Sólo en dos ocasiones anteriores (2017 y 2018) se han registrado cifras de inversión hotelera en España por encima de los 3.000 millones de euros, lo que pone de manifiesto lo importante de esta cifra (un 26% superior al 2019), en un contexto aún marcado por la pandemia.
Los analistas explican esto por la confluencia de factores como el importante drenaje de caja que han sufrido los operadores hoteleros, el alto apetito inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado y la progresiva recuperación de la demanda, especialmente en destinos internacionales con marcado carácter vacacional, como es España.
Distribución equitativa entre urbano y vacacional
Por lo que se refiere a la tipología de los hoteles transaccionados, en 2021 la inversión se distribuyó equitativamente entre el segmento vacacional y el urbano (al 50%) a diferencia de los años pasados en los que el protagonista fue el segmento vacacional. A pesar de que el foco inversor siga mostrando más interés por activos vacacionales, el peso de operaciones muy destacadas tanto en Madrid como en Barcelona han permitido equilibrar la balanza.
Barcelona y Madrid fueron de nuevo los destinos urbanos protagonistas, con 760 y 468 millones de euros, respectivamente, concentrando cerca del 39% del total (1.228 millones de euros) y mostrando el claro protagonismo de Barcelona frente a la capital por segundo año consecutivo.
Madrid, con un total de diez operaciones registradas, ha protagonizado la mayor transacción de un activo individual (Hotel Edition adquirido por Archer por encima de los 200 millones), así como la transacción de mayor precio pagado por habitación (Hotel Bless adquirido por RLH por más de 1 millón de euros por habitación).
El protagonismo vacacional lo concentraron las Islas Canarias y Baleares, que acumularon un volumen de inversión de 633 y 541 millones de euros, respectivamente, equivalentes al 37% de la inversión total, y en el que se unen tanto transacciones individuales destacables como la venta del H10 Punta Negra a Blasson Property, como transacciones de portfolio protagonizadas por RIU o Grupotel.
Fuera de los cuatro principales destinos, destaca Málaga tras un 2020 de práctica inactividad. Durante 2021, la provincia ha presenciado trece operaciones por valor de 267 millones.
Resurgen las operaciones de portfolio
El año 2021 ha visto resurgir las operaciones de porfolio con un total de 12 carteras transaccionadas, que incluyen 56 hoteles y 9.375 habitaciones por un volumen total de 1.236 millones de euros.
Además, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado su máximo histórico al situarse en los 157.648 euros por habitación (33% más que en 2020), consecuencia, principalmente, de la venta de numerosos activos 'prime'.
De esta forma, y a pesar de la gran dispersión de precios entre los 127 hoteles transaccionados, se recupera la tendencia de crecimiento de los precios medios que se venía observando antes de la pandemia.
El informe de Colliers muestra cómo tras más de año y medio de drenaje de caja a causa de la fuerte reducción de la demanda y ante el menor ritmo de recuperación del sector, las cadenas se han visto obligadas a acometer importantes desinversiones de activos para conseguir liquidez.
En 2021 alrededor del 60% (1.877 millones) de las desinversiones las llevaron a cabo los operadores hoteleros, destacando la venta por parte de Selenta de sus cuatro hoteles principales o la venta de Meliá de un portfolio de ocho hoteles.
Desde el lado comprador, ha destacado el origen internacional de los fondos adquirentes, acumulando 1.848 millones de euros, equivalentes al 58% del total. La mayor parte de estos actores son fondos de inversión de perfil 'core' o 'value added', como Brookfield, Archer Capital, Schroders, Castlelake o Lasalle Investments.
En el plano nacional, con salvadas excepciones de operaciones de volumen ejecutadas por cadenas como Riu, Grupotel y Hoteles Globales, han predominado inversores como la familia Grifols, que ha adquirido el Hesperia Presidente de Barcelona, Anpora Investments con la compra del Alexandra de Barcelona o la socimi All Iron, que se ha hecho con ocho inmuebles para su reconversión a apartamentos turísticos.
Buenas perspectivas para 2022
Tras un 2021 de récord, las perspectivas según Colliers para el nuevo año, son muy positivas, con una cartera que supera los 1.500 millones de euros. Aunque el ritmo de recuperación, tanto económico como de la demanda turística, está siendo más lento de lo esperado, se han despejado numerosas dudas que rodeaban a la pandemia.
Así, la campaña de vacunación ha jugado un papel determinante con la reducción efectiva del riesgo de contagio grave y muchas voces empiezan a ver la gran ola de ómicron como la última y definitiva antes de la restauración de la confianza plena en la recuperación por parte de los principales actores del sector turístico.
Además, "la frenética actividad del pasado año ha dejado en el mercado numerosas referencias de precios que facilitarán las decisiones de compra futuras, determinando el impacto real de la pandemia en cada una de las clases de activos", según Colliers.
