El Tribunal Supremo ha dado un paso definitivo en la regulación de los contratos de renta antigua en España, confirmando que los inquilinos que no cumplan con la función habitacional de la vivienda pueden perder la protección de sus contratos. Esta decisión pone fin a décadas de inseguridad para los propietarios y aclara de manera inequívoca cuándo se puede rescindir un arrendamiento amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.
La sentencia más reciente se centra en un contrato de arrendamiento iniciado en Sevilla el 1 de junio de 1982. Como muchos contratos de renta antigua, este alquiler contaba con prórrogas forzosas y subidas limitadas de precio, características que convertían los alquileres en prácticamente vitalicios. Sin embargo, el Supremo ha determinado que mantener un contrato de renta antigua exige que el inquilino ocupe efectivamente la vivienda. En concreto, el artículo 62.3 de la LAU de 1964 establece que la falta de ocupación durante más de seis meses en el curso de un año es motivo suficiente para rescindir el contrato.
El caso que ha servido para fijar esta doctrina judicial se remonta a 2016, cuando la propietaria de la vivienda detectó que el titular del contrato residía en otra comunidad autónoma, Canarias, mientras que la hija del inquilino ocupaba la vivienda en Sevilla mientras cursaba estudios universitarios. Durante el proceso judicial, se comprobó que el titular no podía justificar su residencia efectiva en el piso: su médico estaba en Lanzarote y el consumo de suministros, como agua y electricidad, se reducía drásticamente durante largos periodos. Tampoco se acreditó que la hija dependiera económicamente del padre ni que convivieran juntos, lo que hubiera podido justificar la prórroga del contrato.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sevilla resolvió el contrato en 2020, basándose en estos hechos, y la decisión fue ratificada por el Supremo. El Alto Tribunal subrayó que cuando la vivienda se destina a una finalidad distinta a las necesidades propias del arrendatario, la prórroga forzosa ya no procede. Esto incluye casos en los que los inquilinos permiten que familiares no dependientes vivan en el inmueble mientras ellos residen en otra localidad. La resolución deja claro que el uso de la vivienda por un hijo estudiante se asimila a un alquiler temporal, fuera de la protección especial de la renta antigua.
Este fallo tiene un impacto significativo para los aproximadamente 100.000 contratos de renta antigua que aún existen en España. Durante años, estos contratos han sido considerados “blindados”, con rentas muy bajas y prórrogas casi automáticas, lo que en muchos casos limitaba la capacidad de los propietarios para recuperar o actualizar sus inmuebles. Con la confirmación del Supremo, los propietarios pueden ahora reclamar su vivienda si se incumplen los requisitos básicos de ocupación, lo que les permite poner la propiedad en el mercado con condiciones actuales o destinarla a uso propio.
Además, la sentencia aporta claridad jurídica frente a prácticas comunes, como el intento de mantener la renta antigua permitiendo que familiares ocupen el piso, mientras el titular vive en otra ciudad o comunidad autónoma. La decisión judicial protege tanto los derechos del propietario como la finalidad original de la ley: garantizar la función habitacional del arrendatario, no crear privilegios indefinidos ni beneficios para terceros que no dependan del titular del contrato.
