El mercado inmobiliario en España está experimentando un aumento en la compra de viviendas debido al encarecimiento del alquiler y a la presión sobre la capacidad de pago. Según la XXIII edición del Observatorio de Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), el precio medio de la vivienda ha incrementado más del 12% en 2025 en comparación con el año anterior.
El informe indica que esta subida de precios se sostiene en un mercado caracterizado por la escasez de oferta y un repunte de la demanda. Al cierre de 2025, el coste de la vivienda usada había aumentado un 13,08%, mientras que el de la vivienda nueva subió un 12,8%. Esta evolución es calificada como una anomalía estadística que podría continuar durante 2026, ya que no parece responder a fundamentos económicos tradicionales.
A pesar del incremento, el 88% de los expertos del panel del estudio, compuesto por once participantes, considera que no implica un sobrecalentamiento especulativo, sino que refleja tensiones estructurales. Entre los factores que están elevando los precios se encuentran la demanda posterior a la pandemia, el ahorro acumulado, la entrada de compradores no residentes y la inversión patrimonial defensiva. Por su parte, la rigidez de la oferta se debe a la escasez de suelo finalista, altos costes de construcción y amplios plazos administrativos.
El encarecimiento de las rentas está empujando a los hogares con ahorros a anticipar la compra de viviendas, lo que repercute en los precios.
Los alquileres en el límite de la capacidad de pago
En el ámbito del alquiler, los precios han crecido un 10% anual desde 2023. El 78% de los expertos de la AEV y todos los consultados fuera de la Asociación coinciden en que los alquileres en grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, ya están alcanzando o acercándose al límite de la capacidad de pago de los hogares. Según el Banco de España, esta situación representa el nivel más alto entre las grandes economías europeas.
Este panorama ha generado ajustes como la reducción de superficie en las viviendas, el incremento del alquiler por habitaciones y el desplazamiento hacia zonas periféricas. Ante tal escenario, la financiación hipotecaria ha alcanzado su nivel más alto en una década, con más de 133.000 operaciones trimestrales, representando el 66,6% de todas las transacciones. Sin embargo, el 67% de los expertos advierte sobre el riesgo de que esta mayor cobertura financiera esté alimentando las subidas de precios debido a una oferta muy rígida.
