El Banco de España ha revelado en su Informe Anual 2025 un déficit de cerca de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, atribuible a un notable desajuste entre la creación de hogares y la construcción residencial. Durante el pasado año, se crearon aproximadamente 240.000 nuevos hogares, mientras que solo se finalizaron unas 92.000 viviendas, lo que representa un descenso del 9% respecto al año anterior.
El informe destaca que las dificultades para acceder a la vivienda derivan principalmente de restricciones estructurales en la oferta. Estas dificultades son manifiestas en el contexto de auge del mercado inmobiliario, impulsado por la expansión económica, el crecimiento demográfico y unas condiciones de financiación más flexibles, lo que ha aumentado las compraventas, el crédito hipotecario y los precios en compra y alquiler, especialmente en grandes ciudades.
El Banco de España advierte sobre la rigidez de la oferta de vivienda como un problema estructural que limita el crecimiento del mercado inmobiliario en España
En 2025, las compraventas de vivienda se incrementaron un 5,1%, alcanzando más de 750.000 operaciones, similar a los niveles observados en el primer trimestre de 2008. Sin embargo, estas operaciones representaron solo el 3,8% de los hogares, frente al 5,5% durante el auge de 2004-2007. Aunque el crédito hipotecario creció un 27,5% y las hipotecas un 14%, los estándares siguen siendo más estrictos que en ciclos anteriores, manteniendo los riesgos financieros bajo control.
Los jóvenes y los extranjeros enfrentan mayores obstáculos de acceso a la vivienda en áreas urbanas y con menores ingresos, intensificándose el peso del mercado de alquiler. Las condiciones de acceso son más duras que en otras economías europeas, con la ratio precio/renta neta alcanzando 7,6 años para hogares extranjeros y 7,1 años para jóvenes.
En cuanto a la oferta, el informe identifica obstáculos significativos como la escasez de suelo, lentitud urbanística y limitaciones en la planificación, junto con factores internos del sector. Además, el uso de viviendas como pisos turísticos y la demanda por parte de extranjeros contribuyen a reducir el stock disponible para uso residencial.
Hay advertencias sobre las consecuencias macroeconómicas y sociales de estas dificultades, que afectan al acceso al crédito, decisiones de consumo y la capacidad de ahorro, además de restringir la movilidad laboral y la eficiencia de producción. Ante esto, el Banco de España insta a priorizar políticas para incrementar la oferta de vivienda, y destaca la necesidad de una coordinación entre administraciones, especialmente para mejorar la planificación urbanística y la oferta residencial.
A pesar de las medidas adoptadas, el banco considera que el alcance sigue siendo insuficiente en relación con las necesidades actuales, y sugiere que las corporaciones locales podrían jugar un papel clave en la financiación del parque público de vivienda. Finalmente, subraya que las medidas para moderar la demanda deben ser cuidadosamente diseñadas para evitar impactos negativos en la oferta de vivienda.
